Surroga del mutuo: quando conviene richiederla per risparmiare sulla rata e interessi

Sono passati un po’ di anni da quando hai sottoscritto il mutuo, e ti rendi conto che i tassi si sono abbassati, in quel momento ti senti un po’ sottotono, pensando che hai perso l’occasione di ottenere un prestito per l’acquisto della casa in un momento più propizio.
Il Decreto-Legge n. 7 del 2007 (noto come Decreto Bersani), recepito e disciplinato all’articolo 120-quarter del Testo Unico Bancario ti dà una soluzione e ti permette di non pentirti del mutuo siglato anni prima. Infatti, questa legge offre la possibilità di fare: la surroga del mutuo. Questa soluzione permette di rinegoziare il mutuo, riducendo tasso d’interesse e costo della rata, senza però perdere la garanzia fornita in precedenza, dato che l’ipoteca sull’immobile non viene cancellata e riscritta, ma semplicemente viene trasferita alla nuova banca mediante un’annotazione sull’iscrizione originaria, andando così a eliminare i costi notarili e fiscali che altrimenti sarebbero dovuti.

Requisiti per ottenere la surroga del mutuo

Per ottenere la surroga del mutuo non è necessario rispettare alcun termine minimo di durata contrattuale, questa quindi può essere richiesta in qualunque momento del piano di ammortamento senza dover pagare penali o senza autorizzazioni necessarie da parte della banca originaria. La valutazione di una surroga da parte della banca subentrante in genere richiede una verifica dei requisiti e della situazione del richiedente, per istruire la pratica secondo i criteri di concessione del credito.

Gli elementi che vengono esaminati dalla banca sono:

• Regolarità dei pagamenti, perché la presenza di rate arretrate o di segnalazioni nelle banche dati creditizie compromette l’esito della richiesta.
• Verifica della capacità di rimborso attraverso la documentazione reddituale, con il rapporto tra rata e reddito disponibile che di norma non dovrebbe superare un terzo delle entrate mensili nette del nucleo familiare.
• Verifica dell’immobile posto a garanzia, sottoposto a perizia per accertare che il valore attuale risulti congruo rispetto al debito residuo da trasferire. Un rapporto sfavorevole tra i due importi, dovuto per esempio a una flessione del mercato immobiliare nella zona, può condurre al rifiuto anche in presenza di un profilo reddituale solido.

Oltre a questi tre parametri si considerano poi le politiche commerciali dei singoli istituti, che possono fissare un importo minimo di finanziamento trasferibile, oppure escludere i mutui prossimi alla scadenza perché l’operazione risulta poco remunerativa.

Documenti da presentare e tempi della procedura

I documenti da presentare per la surroga di un mutuo sono simili a quelli che di solito servono per l’istruttoria al momento dell’acquisto di una casa. Dunque sul piano anagrafico sono richiesti: documento d’identità e codice fiscale di tutti gli intestatari e dell’eventuale garante, certificato di residenza e stato di famiglia, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio con l’indicazione del regime patrimoniale, provvedimento di separazione o divorzio se pertinente, permesso o carta di soggiorno per i cittadini extracomunitari.
La documentazione reddituale invece varia in base alla posizione lavorativa.

Per i lavoratori dipendenti e i pensionati occorrono:

• le ultime buste paga o il cedolino della pensione
• la certificazione unica e gli estratti conto degli ultimi mesi sui quali transita l’accredito.

Invece per autonomi, professionisti e titolari d’impresa sono necessarie:

• le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due esercizi,
• gli estratti conto degli ultimi sei mesi,
• il certificato di iscrizione all’albo professionale o alla Camera di commercio.

Il terzo gruppo riguarda l’immobile e il finanziamento in essere, quindi atto di provenienza, visura e planimetria catastale, copia del contratto di mutuo da trasferire ed eventuale certificato di agibilità. Il conteggio esatto del debito residuo invece non deve essere procurato dal cliente, perché la banca subentrante lo richiede direttamente a quella originaria attraverso le procedure di collaborazione interbancaria. Sui tempi la normativa fissa un termine preciso, perché la surrogazione deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui la nuova banca chiede alla precedente l’avvio delle procedure di trasferimento. Il mancato rispetto del termine per cause imputabili alla banca originaria comporta a carico di quest’ultima un risarcimento in favore del cliente pari all’uno per cento del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.

Quando conviene richiedere la surroga del mutuo

Uno dei vantaggi principali della surroga del mutuo è la possibilità di portare il proprio debito in un’altra banca risparmiando sugli interessi e nel caso abbassando la rata. A questi si aggiunge la gratuità della portabilità per il mutuatario che è stabilita per legge e copre le spese notarili, quelle di istruttoria, la perizia sull’immobile e gli accertamenti catastali, che sono tutte a carico della banca subentrante, mentre resta esclusa qualsiasi penale o commissione a favore della banca surrogata. Restano invece a carico del mutuatario alcuni oneri accessori collegati al nuovo rapporto, come il premio della polizza incendio e scoppio quando la nuova banca non accetta la voltura di quella esistente, le eventuali coperture facoltative proposte in fase di offerta e le spese di gestione del conto corrente sul quale verranno addebitate le rate.
La convenienza della surroga del mutuo invece dipende in misura determinante dal punto del piano di ammortamento in cui si colloca il finanziamento e dall’effettiva disparità tra il tasso di interesse che si sta pagando e quello al quale si può accedere con la portabilità dello stesso in un’altra banca. Ad esempio, nei mutui a rimborso francese la quota interessi si concentra nella prima parte del piano, quindi il beneficio di un tasso inferiore risulta più consistente quando restano ancora molti anni da rimborsare, mentre si assottiglia sensibilmente su un mutuo prossimo all’estinzione, dove la rata è composta quasi interamente da capitale.
Un ulteriore aspetto riguarda le agevolazioni fiscali, dato che la detrazione degli interessi passivi sul mutuo per l’abitazione principale si conserva anche dopo il trasferimento, nel limite della quota capitale residua del finanziamento originario e delle relative spese accessorie.
Il confronto effettuato sul tasso annuo effettivo globale anziché sul solo tasso nominale, consente di quantificare il vantaggio reale.
Per capire esattamente l’eventuale risparmio che si può ottenere, è possibile richiedere un appuntamento e parlare con un consulente o mediatore creditizio, riuscendo così a scegliere più facilmente cosa fare.

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