Mutui oltre i 30 anni: sempre più acquirenti optano per la maxi-durata

L’acquisto di una casa con il mutuo sta cambiando, le nuove generazioni di acquirenti al di là della valutazione del tasso d’interesse e della scelta tra fisso e variabile, stanno valutando un orizzonte temporale di rientro del prestito sempre più lungo. Questo ha portato la scadenza trentennale a diventare una scelta sempre più frequente. A spingere in questa direzione è una congiuntura tra l’aumento dei prezzi degli immobili, gli stipendi che faticano a tenere il passo e le politiche bancarie molto caute nei criteri di sostenibilità del debito.

Quasi un mutuo su due supera i 30 anni

A fotografare la dimensione del cambiamento i dati della Banca d’Italia, riferiti al secondo semestre del 2025, che segnalano come un mutuo su due erogati per l’acquisto di un immobile ha una durata pari o addirittura superiore ai 30 anni. Rispetto alle rilevazioni effettuate l’anno precedente si vede un balzo in avanti di oltre cinque punti percentuali. L’effetto diretto è il rialzo della durata media dei finanziamenti che torna a sfiorare i 25 anni complessivi. Il classico mutuo ventennale, dunque, perde forza e lascia spazio a piani di rientro che vanno dai 25 ai 35 anni.

Mutui sempre più lunghi: casa più cara e necessità di una rata sostenibile

L’aumento delle richieste di mutui con scadenze più lunghe è dovuto ai cambiamenti del mercato immobiliare e dei tassi sui mutui. Infatti, l’aumento dei tassi ha reso più pesanti le rate mensili, a parità di somma richiesta, portando a chi acquista una casa ad allungare i tempi di restituzione per riuscire ad abbassare l’importo mensile per far quadrare i conti anche rispetto allo stipendio percepito. All’aumento dei tassi si aggiunge anche l’andamento dei prezzi degli immobili che secondo quanto rilevato dall’ISTAT, nel corso del primo semestre del 2026, è aumentato del 5% con un ritmo di accelerazione maggiore per quanto riguarda gli immobili di nuova costruzione. I nuovi acquirenti, dunque, si trovano davanti a:

• Importi da finanziare sempre più alti.
• Tassi che pur non essendo ai massimi storici sono più impegnativi rispetto al decennio precedente.
• Esigenza di mantenere una rata mensile più bassa per non mettere a rischio il budget mensile disponibile.

Questo quadro ha indotto i nuovi richiedenti ad allungare la durata del mutuo per riuscire a tenere insieme l’obiettivo della casa e al contempo la sostenibilità finanziaria.

Mutui oltre i 30 anni: il costo si paga in interessi

I mutui oltre i 30 anni stanno diventando una necessità per riuscire ad acquistare casa e mantenere la rata sostenibile, ma bisogna considerare come allungare il periodo di rientro non incide solo sull’importo della rata ma anche sulla quantità di interessi che devono essere corrisposti nel corso del tempo. Su un orizzonte che va dai 30 ai 35 anni, anche un tasso non eccessivamente elevato porta, rispetto a un mutuo a 20 anni a:

• Un ammontare complessivo di interessi più alto.
• Un costo totale dell’operazione che cresce di decine di migliaia di euro.

Per questo la scelta della durata non dovrebbe mai fermarsi alla “rata comoda” vista mese per mese, ma richiedere una valutazione d’insieme: quanto siamo disposti a pagare in più pur di alleggerire l’impegno mensile? Quanto è realistico pensare che il nostro reddito possa crescere nel tempo, rendendo sostenibile un mutuo meno lungo?

Perché le banche non stanno allentando i criteri

Un aspetto importante, che emerge dai report ufficiali è che l’aumento delle durate non coincide con un credito più facile. Il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo finanziato, il cosiddetto loan-to-value, è rimasto, in media, intorno al 70%, con variazioni minime rispetto all’anno precedente.

Questo significa che:

• Le banche continuano a chiedere un apporto di capitale iniziale significativo (anticipo).
• I criteri di valutazione del merito creditizio non si sono alleggeriti.
• L’adeguamento avviene soprattutto sulla leva del tempo: stessi parametri di rischio, ma mutui più lunghi per incastrare rata, reddito e prezzo dell’immobile.

Concedere mutui ultratrentennali, quindi, non è un “via libera” indiscriminato, bensì una risposta tecnica a un mercato dove le case costano di più e i tassi rendono la rata più sensibile. L’obiettivo delle banche resta quello di finanziare in modo sostenibile, ma spostando l’equilibrio sulla durata.

Come scegliere la giusta durata del mutuo?

La domanda che molti acquirenti si pongono è: quanti anni dovrei scegliere per il mio mutuo? Non esiste una risposta valida per tutti, ma ci sono alcuni criteri che possono guidare la scelta della durata del mutuo.

Sostenibilità della rata su lungo periodo

La prima valutazione da fare riguarda la sostenibilità della rata, questa deve essere in grado di essere corrisposta al momento della richiesta ma anche in futuro. Ecco perché per molti scegliere di pagare più interessi è diventato il giusto compromesso per avere una maggiore certezza e sicurezza di poter pagare la rata nel lungo periodo.

Costo totale del mutuo

Prima di firmare, è utile affiancare alla valutazione della rata una simulazione del costo complessivo del finanziamento. Confrontare, ad esempio, il totale pagato a 25, 30 e 35 anni aiuta a capire quanto pesano gli interessi aggiuntivi, riuscendo a comprendere anche qual è la soluzione migliore per la propria situazione.

Possibilità di estinzione anticipata

Molte famiglie scelgono una durata più lunga per sicurezza, con l’idea di ridurre il debito prima della scadenza naturale, se le condizioni lo permetteranno. Verificare costi e modalità dell’eventuale estinzione anticipata è importante per mantenere la giusta flessibilità.

Prospettive di reddito

Se il reddito ha buone possibilità di crescita nel tempo (ad esempio per progressioni di carriera), può avere senso scegliere una durata che protegga la famiglia nel breve periodo, con l’obiettivo di rinegoziare o accorciare il mutuo in futuro.

Età del mutuatario

La somma tra età del richiedente e durata del mutuo non può superare determinati limiti, spesso intorno agli 80 anni. Questo vincolo tecnico riduce lo spazio di scelta per chi si avvicina alla decisione in età più avanzata.

Mutuo oltre i 30 anni sì, ma con consapevolezza

Il mutuo che supera i 30 anni non è, di per sé, una soluzione sbagliata, può essere la chiave che permette a molte famiglie di diventare proprietarie di casa senza compromettere la gestione del bilancio mensile. Allo stesso tempo, è una decisione che va presa con piena consapevolezza sul lungo periodo.
Il consiglio è di fare sempre una valutazione attenta, magari con un mediatore creditizio, o prendendo un appuntamento con un consulente finanziario della banca, per riuscire a comprendere se questa è realmente la soluzione adatta per l’acquisto della casa, se scegliere un mutuo fisso o variabile, e se richiedere un mutuo a 20, 25 o 30 anni.

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