Mutuo cointestato in caso di separazione: chi deve pagare le rate e come svincolarsi

L’acquisto di una casa, soprattutto di quella familiare, in molti casi si fa in coppia, insieme al partner, tant’è che una delle forme di finanziamento più richieste è proprio il mutuo cointestato, che rimane legato a entrambi i firmatari, indipendentemente dal fatto che si verifichi la separazione tra coniugi o conviventi.

In caso di separazione, il mutuo cointestato deve continuare a essere pagato con la responsabilità che rimane a carico di entrambi i firmatari. Ma vediamo più nel dettaglio chi deve pagare le rate, come uscire dal contratto cointestato, oltre agli aspetti da considerare anche a livello fiscale.

Chi paga le rate del mutuo dopo la separazione

Anche se la coppia stabilisce che a pagare il finanziamento sarà solo uno dei due, per la banca entrambi i firmatari restano tenuti a rimborsare l’intero importo, come previsto dal vincolo di solidarietà passiva richiamato dall’articolo 1292 del Codice Civile.

L’istituto può rivolgersi a chi preferisce, di solito a quello che ritiene più solvibile, senza tenere conto delle quote di proprietà o di quanto scritto nel verbale di separazione. Lo stesso si verifica se il giudice assegna la casa coniugale al genitore con cui vivono i figli, perché l’assegnazione regola il diritto di abitare l’immobile e lascia immutati i rapporti con la banca; l’ex coniuge che si è trasferito altrove continua a essere debitore anche se non usa più quella casa e magari paga già un affitto.

Se le rate non vengono pagate, il rischio rimane così in capo a entrambi, dato che la banca può avviare il recupero forzoso del credito, fino all’esecuzione sull’immobile ipotecato, e i ritardi confluiscono nei sistemi di informazione creditizia a nome di tutti e due gli intestatari, con effetti negativi su una richiesta di finanziamento futura.

Nel caso in cui uno dei due si trovi a saldare anche le rate che spetterebbero all’altro, si ha comunque uno strumento a disposizione, ovvero il diritto di regresso previsto dall’articolo 1299 del Codice Civile, che consente di chiedere all’ex partner il rimborso della parte di debito pagata al suo posto. Si tratta però di un’azione che richiede tempo e spese legali e che non cancella le segnalazioni già registrate, motivo per cui è preferibile prevenire il problema prendendo degli accordi chiari fin dall’inizio.

Come togliere un coniuge dal mutuo cointestato

Una delle soluzioni che si possono vagliare per evitare di mantenere un mutuo cointestato è l’accollo liberatorio, con cui il coniuge che resta nella casa si assume l’intero debito e la banca, una volta esaminate capacità di reddito, situazione lavorativa e altri finanziamenti in corso, se ritiene che possa sostenerlo da solo, può accettare di liberare in via formale l’altro intestatario. L’istituto non ha nessun obbligo di acconsentire, e lo fa come accennato, solo se la rata può essere realmente sostenuta con un unico stipendio e risulta un rapporto rata-reddito che non superi un terzo delle entrate nette.

Diverso è il caso dell’accollo previsto soltanto negli accordi tra i coniugi, spesso collegato al mantenimento dei figli, che ha valore tra le parti ma non coinvolge la banca, per cui l’ex partner che lascia la casa resta esposto come prima. Se la banca rifiuta la liberazione, chi vuole tenere l’immobile può rivolgersi a un altro istituto per un mutuo intestato solo a sé, con cui chiudere il vecchio finanziamento e, se necessario, liquidare la quota dell’ex coniuge.

Va tenuto presente che la portabilità gratuita del mutuo prevista dalla legge Bersani è accessibile solo a parità di intestatari e di importo, in questa situazione si parla invece, di sostituzione del mutuo, che prevede si sostengano nuovamente i costi di notaio, perizia e istruttoria.

Vendere la casa familiare dopo la separazione

Se né uno né l’altro coniuge ha le risorse per accollarsi l’intero mutuo, o semplicemente non si vuole continuare a vivere in quella casa, la vendita dell’immobile è la soluzione da vagliare, per  chiudere ogni legame con la banca in un unico passaggio, dato che il debito residuo viene saldato con il prezzo incassato al rogito e l’eventuale differenza viene suddivisa tra entrambi i coniugi separati secondo le quote o in base a quanto concordato.

Prima di mettere la casa sul mercato conviene richiedere alla banca il conteggio estintivo e confrontarlo con una stima realistica del valore, perché nei mutui accesi da pochi anni il capitale ancora da restituire può essere vicino al prezzo di vendita. Dal punto di vista fiscale bisogna fare attenzione alla plusvalenza, se uno dei coniugi ha rilevato la quota prima dell’altro e poi vende entro cinque anni, l’Agenzia delle Entrate considera quel trasferimento un acquisto a titolo oneroso facendo ripartire il conteggio dei cinque anni sulla metà acquisita. Il guadagno su quella quota può essere tassato con l’Irpef o con l’imposta sostitutiva, salvo che l’immobile sia stato la prima casa del venditore o dei suoi familiari.

I trasferimenti di proprietà svolti, invece, all’interno degli accordi per il divorzio o la separazione sono esenti da imposta di registro, bollo, ipotecaria e catastale, un’agevolazione che interessa solo l’atto e non la tassazione prevista per un’eventuale rivendita.

Detrazione degli interessi dopo la separazione

Nel momento in cui il contratto resta intestato a entrambi anche dopo la separazione, ma la rata viene pagata solo da uno dei due, quando si compila il 730 è necessario fare un controllo sulla ripartizione degli interessi all’interno della dichiarazione dei redditi. I dati che arrivano dalla banca sono validi per entrambi gli intestatari, in questo caso bisognerà apportare una modifica al rigo E7, che è quello dedicato ai mutui per la casa principale.

Per far valere l’intera somma è necessario comunque un atto da cui risulta chiaramente che uno dei due coniugi si sta facendo carico da solo del mutuo; questo documento deve avere forma d’atto pubblico o di scrittura privata autenticata, che deve essere allegata alla quietanza della banca in cui si attesta che le rate sono state versate da chi richiede la detrazione.

Con questa soluzione, il coniuge che ha acquisito l’intera proprietà dell’immobile paga da solo le rate e può portare in detrazione il 100% degli interessi al 19%, dato che il beneficio fiscale viene concesso a chi sostiene realmente la spesa ed è proprietario dell’immobile.

Chi sceglie di sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario per rilevare la quota dell’ex partner, dichiarando più di 75 mila euro di reddito l’anno, dovrà tenere in considerazione il limite degli oneri detraibili, previsto per i mutui stipulati dal 1 gennaio 2025, mentre gli interessi dei mutui per la prima casa sottoscritti fino alla fine del 2024 restano fuori dal tetto e continuano a ricevere detrazioni senza alcuna riduzione.

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